2019楼市怎么走?安得财富深度解读

2019年是经济关键之年。

此前一年,国内外环境充斥着不确定性,整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上,旧的模式已经不再适用,新的模式尚未被确立。在楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。

下一步何去何从,整个社会都莫衷一是。

外在环境的不确定性,叠加内在的下行压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦虑。今天我们就对当今的楼市做个简单的分析。


2009-2016暴涨探究

在近二十年的房产牛市中,有两次刻骨铭心的房价暴涨短周期——2009年和2016年。

那这两年发生了什么呢?

2008年美国次贷危机引发全球金融危机/经济危机,当时对外贸依存度很高的中国深受影响(沿海出口贸易类制造企业批量倒闭、大量工人提前放假),政府不得不推出了四万亿刺激计划。

什么叫四万亿刺激?就是大量放贷印钱。让政府(准确说是政府发起设立的各城投公司等)更易贷款,修地铁/建桥梁/搞市政/开发新区;让企业更易贷款,建高铁/建高速/修河流、扩大生产(如振兴十大产业,如钢铁/汽车等),这也是之后过剩产能的根源;让居民更易贷款,买房买车多消费,如房贷利率7折、车辆购置税减免等。

2008年的那次信贷放水是大水漫灌、各行各业全面浇灌滋润。不仅原材料/消费物价上涨,房价也自然跟着水涨船高,也就是紧随而来的2009年全国房价暴涨。

2015年出现的问题,一定程度上是2008年四万亿刺激的后遗症,大规模的修路修桥修铁路、建房建厂建新区,使得钢铁/水泥/玻璃等工厂改建扩建产能暴增。一旦基建工程完工,之前大规模低水平重复建设就带来了产能过剩。所以2015年底,经济会议就提出了“三去一降一补(去产能/去库存/去杠杆、降成本、补短板)”。

产能去了(中小微企业倒闭就是去产能一种方式),杠杆去了(去的是企业的杠杆、政府的杠杆,一定程度上是杠杆转移了,转移给了居民),但大家印象最深的却是库存去了——尤其是房地产库存,而配合的手段就是信贷宽松。

在2016年这波信贷宽松周期中,更多的贷款、更多的钱流向了哪里?楼市。也这很好理解,实体产能过剩利润微薄、甚至亏损累累,本就是“三去”的对象,怎么还会有钱冒险进入呢?于是我们看到了——房价暴涨,最低的城市房贷利率能打8折。

我们看下面两张图:

近十年,居民中长期新增贷款(主要是房贷)金额走势图
近十年,居民房贷占新增全部贷款的比例图

由图我们能清晰的看到,在2009-2010上半年、2016-2017年期间,不管是新增房贷金额,还是房贷占全部新增贷款的比例都猛然大幅提高。用通俗的白话说就是:在这两段时间内,信贷猛然松了、贷款立马容易了,而信贷/贷款就是钱,也就是说钱突然大幅增加了。多出来的钱去了哪里?去了楼市。也就有了我们最直观的感受——房价暴涨。

信贷松就易贷款,贷款多也就钱多,钱多流向了楼市,房价就会短期内暴涨。

那从这个角度看,现在是楼市抄底的好时机吗?


抄底时机已来?

本轮楼市调控自2016年9月底算起已2年多,全国各地房价相较最高点几乎都有10%以上的跌幅,个别地区(环京地区的燕郊、北三县等地)甚至拦腰斩,楼市日趋平稳、冷淡、甚至萧条。

市场面如此,那政策面呢?

面对错综复杂的国内外形式(外主要是中美贸易摩擦,内主要是产业升级/结构调整等),我国经济稳中有变,面临经济下行的压力,所以最近的一些重要会议都在强调稳经济,对应的策略如大面积的企业/个人减税降费、支持小微/民营企业发展等,当然还有大家最关心的信贷宽松。

在不止一次的中央会议及论坛/答记者问中,关于信贷的方向早已调整为“保持流动性合理充裕”。啥是流动性合理充裕?大白话就是信贷不能太严太紧、钱要适当的增加、钱要合理的多起来。

于是很多人欢呼起来:政策底已来。隐含的意思就是既然政策底已来,那市场底似乎也就在不远处了哦。那还犹豫啥?房价都下跌了这么多,趁大家还没觉醒赶紧的准备抄底啊。

现在是抄底好时机吗?NO!

长期看房价涨跟社会整体财富增加有关,而在短周期内,房价的上涨必跟信贷宽松相关。一是信贷要宽松,二是宽松出来的钱得流向楼市,就像2009/2016年两波大牛市一样。

现在信贷宽松了吗?宽松出来的钱流向了楼市吗?NO!

现在的信贷宽松是有限度的宽松、是定向企业实体的宽松(现在个别银行的经营贷利率甚至低于居民消费贷,这在以前是没有的)。很多人会说大家可造假以此获得贷款啊?没那么容易。首先你得有企业(甚至还要求成立有一年/两年以上),最好还得有办公场所(以前那种空壳公司就不好使),钱的去向还会受到监管……这些都会限制信贷资金流入楼市。

最好的宽松就是居民房贷的宽松,即买房贷款容易、按揭房贷利率较低。可现在按揭房贷审批还是慢,更重要的是房贷利率还在上浮——最高上浮至30%,这会极大影响信贷的数额及流向房贷的资金。

信贷整体上是相对宽松了,但宽松出来的钱被围追堵截(房住不炒/因城施策/防止房价大起大落等政策)的不能流入楼市;房贷利率是宽松了(个别城市利率上浮变小,如上浮由30%降至25%、20%降至15%等),但优惠的力度还不够彻底,最起码应回归到基准利率吧?所以流入楼市的钱还不会太多。

从信贷的角度考虑,火候还稍显欠缺,现在并不是抄底投资的好时机。


房价是涨是跌?

2019年最重要的任务是稳楼市

所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”。

在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。

相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。

基于央地博弈逻辑来看,2019年楼市会不断松绑,货币政策空间也会不断打开,这对于防范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。


刚需何时入场?

刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念。

刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,所以更需要慎重。

所以,这句话正确的表述应该是:“刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。”

刚需入场,有三个关键时机。

一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。这是政策奉送的福利,不用白不用。

第二个楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。

第三个刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。


三四线城市房价会怎样?

三四线城市这一轮房价上涨,得益于棚改货币化

棚改货币化,是央行以PSL贷款之名,对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币补贴之名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。

那么,三四线房价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题。

一个好消息,两个坏消息。

好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,2019年的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。

第一个坏消息是,棚改货币化全面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的局面一去不复返,棚改货币化将会失去根本支撑。

第二个坏消息是,偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。

所以,棚改货币化正在退潮,而棚改离收官也只有两年时间,这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。

那么,哪些城市最危险?

  1. 是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。
  2. 是经济基本面较差的城市,未来最危险。
  3. 是人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。

哪些三四线城市还有支撑?

  1. 是环京环沪环广深城市群。
  2. 是强省会周边的三四线城市。
  3. 是经济基本面较好的三四线城市,也有一定支撑性,如百强县或区域性中心城市。

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