信托参与长租公寓市场的金融风险管理

信托公司参与长租公寓领域的投融资业务面临的风险点与传统房地产投融资相比既有共性又有差异,在轻重资产两种模式下对项目风险关注也有不同侧重点。

(一)基础风险管理

1.风险情况分析

一是信用风险。长租公寓运营主体可能存在信用风险,包括但不限于主体经营不善、现金流不足、再融资能力匮乏、外部债务危机、主观欺诈行为等导致项目各类金融业务出现违约。

二是市场风险。长租公寓行业与竞争格局变动、地域经济背景与人口流动调整会对项目长期经营的盈利性带来一定的影响,利率水平、市场出租情况的波动可能对交易对手的资产负债情况和再融资能力产生影响,从而带来市场风险。

三是经营风险。包括但不限于前端成本变动和后端租金变动对经营现金流产生影响、项目公司管理不善出现风险事件、成本控制严重超出预算、主要承包商或供应商发生调整、房源出租率下滑、出现较大比例退租等。

四是政策法律风险。由于大部分政策处于试点期,并没有成熟的配套支持体系,如果后续土地政策与税收优惠等政策发生变动,对于长周期的长租公寓项目而言可能带来较大影响。

五是操作风险。长租公寓项目的操作风险主要发生在尽调、投后管理等环节。其中尽调环节风险包括项目信息获取失真、财务顾问信息偏差等;投后管理风险包括缺乏持续督导与跟踪,对项目运作情况与资金管理松懈,过度依赖于项目方给出的经营分析报告,对资金监管采取形式监管,未核实资料的真实性一致性等。

2.风险预防及风险控制措施

一是信用风险管理。对长租公寓项目信用风险的管理重点主要在于项目前期尽调和主体财务状况分析、项目运营过程中的资金监督等;对于项目信用风险的防控主要在于补充增信手段,包括但不限于主体担保、第三方担保、补充抵质押物等;项目实际投放后应定期获取交易对手经营信息,综合评估交易对手还款能力。

二是市场风险管理。对长租公寓项目市场风险管理主要关注点,首先在于加强市场数据收集,尤其是第一手数据;其次是对于项目的财务假设以及各类费用,如果是基于交易对手提供的数据开展,需要重新分析原始数据可靠性,并考虑市场极端条件情况下的项目情况。

三是经营风险管理。在长租公寓项目运行过程中,需持续跟踪项目经营情况,前期装修环节应主动获取项目装修施工建设报告,项目达到可出租条件时应定期走访租赁项目现场,了解项目实际运营情况。项目实际运行时应定期对项目开展实质性运营跟踪,将租赁合同签署情况与租金回款情况、银行流水进行核对,及时掌握项目出租进度和租金回款情况,关注治安风险、物业风险、灾害风险等偶发事件可能带来的影响,并提前准备一定的风险防控措施,做好处置预案。

四是政策法律风险管理。需要加强对各地政策的跟踪,包括但不限于土地政策、租赁政策、户籍管理政策、人才政策、社会保障政策;重点关注短期政策性利好变动对项目运营的影响,尤其是在补贴、税收等方面的调整可能对盈利以及项目现金流带来的冲击;对于长租公寓各个环节的合同,需要在权利义务、违约责任等地方进行相应的审查,尤其是针对客户的合同,在运营方缺乏对个别风险条款设计的情况下,应该建议运营方修改合同。

五是操作风险管理。对操作风险的管控主要依赖于信托公司自身内部制度设计的严谨细致以及流程管理的优化,对于尽调风险,要建立长租公寓业务尽职调查指引,加强对长租公寓领域的研究支持,配置专门针对长租公寓业务的风控人员,并合理设计长租公寓领域投资顾问审查制度。对于投后管理风险,项目人员需要翔实、完整地揭露长租公寓项目运营情况、主要风险和风控措施落实情况;并可以考虑引入第三方管理支持,就长租公寓项目运营过程中的财务数据、审计监督、法律顾问等事宜分别引入专门的会计师事务所、律师事务所以及监管银行等中介机构作为管理支持方。

(二)重资产模式下的风险管理

1.风险情况分析

重资产经营模式主要面临估值风险、处置风险和退出风险。

一是估值风险。目前国内租金形成机制与住宅售价存在一定的脱节,这就意味着重资产购置的物业本身估值存在较大的不确定性。对于收购物业进行改造再出租的机构而言,估值高低影响收购成本,从而直接影响到后续的盈利空间大小;对于自建长租公寓的机构而言,则需要在周边住宅项目销售价格与自持项目租金流折现中寻找整体项目估值的平衡点。

二是处置风险。重资产运营商可将其持有的长租公寓资产处置抵押以获取融资,但由于重资产模式与传统住宅可分散出售不同,一般需要采取整体出售,同时部分商住改长租公寓的物业对后续资产处置的交易对手选择也有一定限制,这将影响信托公司对抵押的长租公寓资产进行处置。

三是退出风险。重资产模式中项目退出可能相比于传统地产有更多的不确定性,首先由于分割退出存在障碍,一般需要项目整体退出,单个项目如果体量太大退出难度也相应加大;其次政策变动可能影响退出路径,当前部分城市限制企事业单位购买普通住宅,可能间接带来一定的长租公寓购置需求,但如果住宅政策或者住房租赁政策发生变化,项目退出空间可能不及预期。总体来看,经营失败、政策变动、择时失误、上市障碍、项目逾期、法律纠纷等都可能影响参与重资产模式的资金退出。

2.风险预防及风险控制措施

一是估值风险管理,要建立完善公司自身的项目估值体系,加强与第三方专业评估机构联系,必要时聘请其提供专业评估服务;着重分析可能影响溢价的不确定因素,参考相似案例的估值水平,从而确定项目估值的安全边际。同时,跟踪市场对项目估值的影响,建立运营和风控监测机制,对潜在风险进行识别、评估和处置,采取积极的应对策略。

二是处置风险管理。首先要关注项目本身是否存在抵质押障碍,关注项目所在地城市对于长租公寓类资产的抵押政策以及公证政策,并且关注政府对于长租公寓类资产的交易与拍卖有无额外要求;其次要增设应急处置预案,针对企业可能出现的内部欺诈、财务造假、或有债务等严重影响项目投资退出或转让的问题事先做好安排,掌控运营方的其他可变现资产,一旦因法律纠纷造成处置受阻,则执行应急变现处置措施。

三是退出风险管理。首先要加强政策跟踪与市场研判,密切关注、跟踪国家法律、政策以及宏观经济状况;其次要选择恰当退出时机,设计切实可行的退出方案,合理选择上市退出、协议转让退出、公开拍卖退出;回购条款退出、清算或破产退出等渠道。同时,要明确受托人责任边界,记录关键节点与关键操作,留足资料档案,对未来可能发生的各种不确定性在信托文件中向投资者充分披露,防止因为项目退出的问题产生纠纷。

(三)轻资产模式下的风险管理

1.风险情况分析

一是经营策略带来现金流风险。长租公寓的经营特性决定了租金回流需要较长时间才可覆盖成本,这就意味着如果前期运营方扩张太快,一旦外部环境变化,各项费用上升,可能面临现金流断裂的风险。

二是租金变动带来的现金流风险。当前大量新晋市场企业采取快速扩张策略,导致市场竞争激烈,提高了房源获取成本,进而缩减租金盈利空间。另外,很多项目基于“未来租金上涨”以及“入住率满足要求”作为基本假设,由于长租公寓与住宅在一定的市场购买力边缘形成互为竞争的关系,在房价与租金差距相对较小的城市,租金上涨的空间可能不及预期。

三是费用变动带来的现金流风险。轻资产模式长租公寓在整租房源时一般会进行一定程度的装修,并在房源租赁期内还需承担一定的物业管理责任,包括设备维护更新等。由于最近一两年大量机构参与长租公寓领域,很多项目均为新装修项目,暂未有后续维护问题,但由于大量租约为5~10年,较长的运营周期意味着对后续运营成本控制的要求较高,如果租客对租赁设施的消耗以及设备本身折旧程度超过预期,后期运营投入费用可能超过预期。

2.风险预防及风险控制措施

一是经营策略现金流风险管理,要关注交易对手股东背景,选择资本实力相对雄厚、经营计划相对稳健的交易对手进行合作,并深入参与企业经营关注运营方经营,设立专门的投后管理岗位,加强用章审核和资金监管;要掌握运营方的融资需求与融资计划,防止过度负债和超能力经营;同时完善交易结构设计,在提供投融资支持的基础上,加入用款方/关联方次级投入并限制收回条件、要求提供意外事件额外担保条款、加入业绩对赌协议等,防范项目运营过程中的现金流风险。

二是租金变动带来的现金流风险管理,需要对地域整体租金状况的变化与预期进行更深入的调查,对租金上涨的假设需要结合当前的竞争状况与市场容量进行推敲;同时关注本地住宅市场变动情况,尤其是限购政策、限售政策对购房需求的影响以及这部分客户的租赁需求变动。

三是费用变动带来的现金流风险管理,要关注运营方对装修的投入情况,包括项目装修在费用中的占比、家居设施的选择、后续维护费用预期等,同时关注运营方的房源年限与租赁年限,要求运营方对于可能出现的折旧风险相关费用进行预评估,分析对项目盈利可能的影响等。

以上主要体现的是信托参与长租公寓的金融风险防范举措。除此之外,长租公寓运营中的政策风险、治安风险、物业风险、灾害风险、处置风险、折旧风险等,不再一一赘述

摘自:《2018年信托业专题研究报告》

留下评论